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04.10(목)
[사업성 ‘양호’등급도 PF 퇴짜 - 수도권 지방서 ‘도미노 파산’ 위기] 라는 기사를 보며
트럼프 행정부 재선 성공, 우리나라 기업의 경쟁력 약화, 작년 PF 부실, 정치적 불확실성, 만성 저출산 등으로 우리나라에 큰 위기가 닥칠 것이라는 공포가 다시금 떠오르고 있습니다.
우리나라의 경제는 수출기업과 부동산 등 다양한 기둥이 지탱하고 있습니다. 그중에서도 부동산은 가장 논란이 많은 분야일 것입니다. 역사적으로 ‘진보 정당’이 정권을 잡을 때에는 집값이 많이 올랐습니다. 재정확대, 부동산 규제 강화 등 다양한 정책이 집값 상승의 원인으로 지목됩니다. 임대차 3법 등 실제로 집이 필요한 사람들을 위한 정책이 아이러니하게도 집값을 상승시켜온 것입니다.
일반적으로 집값이 안정된 시기가 보수 정권이기에, 보수 정권이 부동산 정책을 잘 활용하는 것 아닌가? 하는 생각이 들 수 있습니다. 다만 그러한 점에 대해서는 조금 더 논의가 필요할 것 같습니다. 중요한 건 대체적으로 사람들은 ‘진보 정권 때 부동산이 오른다’라는 공식(기대)을 세워두었다는 점입니다.
잠시 논의를 미뤄둔채, PF 자금조달 어려움에 대해 이야기하고자 합니다.
PF(Project Financing)는 개발사업의 수익성을 담보로 대출을 받는 방식입니다. 일반적으로 시행사는 특수목적법인(SPC)을 세워 대출을 받고, 이를 통해 아파트나 리조트 등을 개발하는 사업을 진행합니다. 시행사가 자기자본이 적더라도, 대출에 대해 직접 보증하지 않더라도 사업을 수행하여 수익을 낼 수 있는 구조입니다.
작년 부동산 PF 부실 사태는 부동산 시장 침체, 고금리, 자본구조의 취약성 등으로 발생했습니다. 이로인해 MG새마을금고, 중소저축은행 등의 금융회사는 막대한 부실채권을 떠안게 되었습니다. 결론적으로 2022년 레고랜드 사태, 2023년 태영건설 워크아웃 등 연이어 발생한 부실로 부동산 산업의 어려움의 지속될 것으로 예상됩니다.
실제로 시행사는 PF를 통한 자금조달의 어려움을 겪고 있습니다. 부동산의 공급보다 수요가 많아지고, 그에 따른 기대가 형성된 당분간은 부동산 가격이 상승할 것으로 전망됩니다. 또한 진보정권 재집권 기대, 토지거래허가구역 재지정(규제) 등으로 부동산에 자본이 집중될 것으로 보입니다.
개인적으로는 코로나를 버티니 고금리 시대가 오고, 이를 버티니 중국기업과의 경쟁 심화와 미국의 상호관세 도입으로 어려움을 예정인 수출기업에 이와 같은 자금이 집중되어야 하지 않나 생각됩니다.
중국은 고강도의 부동산 규제로 중국 건설사 자산규모 1위 헝다그룹을 파산까지 내몰며, 극심한 부동산 침체기를 겪었습니다. 이로인해 중국은 성장이 멈췄다, 중국발 경제위기에 대비해야 한다 와 같이 ‘부동산 실패로 중국의 경제가 위기에 빠질 것이라는 생각’이 주류를 이루었습니다. 그러나 지금은 미국 뒤를 잇는 AI강국에, 활성화된 스타트업 생태계, 우상향 중인 증시 등 긍정적인 시그널이 많이 보입니다. 이처럼 부동산이 아닌 혁신적이고 필요한 곳에 자본이 공급되고 있는 것처럼 보입니다.
우리나라의 자본이 혁신적이지 않지만 수익성이 좋은 부동산에 몰리게 된다면, 향후 닥칠 위기는 쉽사리 극복하기 어려울 것으로 예상됩니다. 향후 정부의 정책을 눈여겨볼 필요가 있겠습니다.
