경기 / 유동성 / 수요와 공급
1.
경기
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GDP 상승 → 경제 성장 → 자산 시장 확장
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GDP: 한 나라의 영역 내에서 가계, 기업, 정부 등 모든 경제 주체가 일정기간 동안 생산한 재화 및 서비스의 부가가치를 시강가격으로 합산
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경제 위기가 왔을 때는 주택 시장도 침체
2.
유동성
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낮은 금리 → 대출을 많이 받아 집을 구매 → 주택 가격 상승
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금리가 낮아 이자 부담이 적거나 정책적으로 대출이 쉬우면 주택 시장에 유동성을 공급하여 가격이 오름
<시장금리가 높은데도 주택 시장이 상승하는 미국의 경우>
: 가계소득 전망 개선에 있다.
소득이 높아지면 이자 비용 부담이 상대적으로 줄고 시장 심리를 바꿀 수 있다.
3.
주택의 수요와 공급
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주택의 수요: 구매력 상승 = 소득(경기)상승 + 대출(유동성) 상승 + 기존 자산
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주택의 수요 요인
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인구 수 & 가구 수 측면에서의 수요
: 인구 수 보다는 가구 수의 영향을 더 많이 받음
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소득 수요
: 경제가 성장하고 소득이 증가하면 집을 구매하려는 수요 증가
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멸실 수요
: 우리나라의 주택 평균 수명은 50년 정도이며, 재건축 규제 완화로 준공 30년이 지나면 안전진단 없이도 재건축이 가능하다.
이렇게 소멸되는 주택에 거주하는 가구는 이사를 가야하므로 이때 멸실수요가 발생
즉) 주택이 오래되어 주택 수 1 감소
⇒ 매수 또는 임차 수요 1 증가(=멸실 수요)
EX. 50세대 단지를 100세대로 재건축한다면 장기적으로는 공급이 50 늘어나지만 건설을 시작하여 입주하기까지 단기적으로 단기적으로는 멸실 수요 100 증가하므로 공급 감소 효과가 있음.
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주택의 공급: 공급 정책, 시장의 수요 등에 따라 결정
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신도시 건설 / 기존 도시 재정비
